О заключении договора аренды земли

О заключении договора аренды земли. Часть 1

Договор об аренде земли представляет собой письменное соглашение двух сторон о временном использовании земельного участка одной из сторон за плату, предоставляемую ею другой стороне.

Сторонами договора аренды земли являются арендодатель (собственник земли) и арендатор (физическое или юридическое лицо, берущее землю в пользование у арендодателя).

Арендодателем может быть как непосредственно владелец земли, так и уполномоченное им лицо либо лицо, которое закон наделяет правом распоряжения землей (например, если у владельца земли нет наследников, то в случае его смерти в роли арендодателя может выступать управляющий наследством).

Арендатором может быть частное или юридическое лицо (как резидент, так и нерезидент), органы государственной власти и местного самоуправления, а также другое государство.

При заключении договора любая из сторон может действовать через уполномоченных лиц. Если такое происходит, задача второй стороны — затребовать у уполномоченного документы, подтверждающие его полномочия брать или передавать землю в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 638 Гражданского кодекса Украины, договор аренды считается заключенным, если стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям этого договора. Какие именно условия считаются существенными, определено Законом. Поскольку договор аренды обязательно заключается в письменной форме, все эти существенные условия должны быть включены в текст договора.

Для всех договоров аренды земли существенными являются следующие пункты:

• предмет договора — земельный участок с указанием кадастрового номера, местоположения и размера;
• категория земли (с/х назначения, промышленные и т.д.)
• дата заключения и срок действия договора аренды;
• размер арендной платы; способ и сроки ее внесения; порядок расчетов между сторонами. Здесь же указывается возможность индексации суммы арендной платы, ее пересмотра, а также ответственность за неуплату;
• другие условия, на включении которых в договор настаивает одна из сторон.

Для специфических видов аренды земли существенными являются следующие пункты:

• если договор был заключен до 16.01.2020 г. и на земле имеются строения, то при его перезаключении в договор обязательно должны быть внесены условия, предусмотренные ст. 33 Закона «Об аренде земли» (в этой статье говорится о том, что если арендатор выполняет все условия договора аренды, то ему должно предоставляться преимущественное право на продление договора) и ст. 126-1 Земельного кодекса Украины (в которой рассматривается автоматическая пролонгация договора);
• когда сторонами договора аренды являются субъекты хоздеятельности, следует указать стоимость объекта, порядок распределения амортизационных затрат и восстановления имущества, возврата и выкупа (ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины);
• если в договоре прописано требование по охране и улучшению объекта аренды, необходимо заключить дополнительное (письменное) соглашение о возмещении арендатору расходов на эту деятельность;
• если имеет место договор обмена правами пользования земель с/х назначения (это распространенная практика при аренде земель с/х назначения), обязательно должен быть указан «парный» договор, параллельно с которым заключен данный договор;
• если в перечень земель, о которых составляется договор аренды, включены полезащитные лесные полосы, необходимо зафиксировать условия их содержания и сохранения, обеспечивающие выполнение ими агролесотехнические функции.

Существует типовой договор аренды земли, утвержденный Кабмином Украины еще в 2004 году. Можно ли использовать его сегодня? Да, его можно использовать как базовый договор, поскольку это удобный и хорошо проработанный документ, к тому же в его последнюю редакцию внесены изменения, учитывающие новации в области земельного права; однако при необходимости стороны по взаимному соглашению могут внести в него любые дополнительные условия.

О возможности нотариального заверения договора аренды

После того как в 2019 году Верховная Рада Украины приняла закон о противодействии рейдерству (№ 340-IX), в правила аренды земли были внесены изменения. Одним из нововведений стала возможность для собственника земельного участка потребовать обязательного нотариального заверения договора аренды на уровне Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Для этого собственнику следует подать госрегистратору соответствующее нотариальное заявление. Если собственник выдвигает такое требование, стороны не могут от него отказаться и обязаны удостоверить договор аренды нотариально. В целом договор об аренде земли не требует нотариального заверения, однако, если одна из сторон на нем настаивает, нотариальное заверение становится обязательным.